Как расторгнуть договор купли-продажи в Германии

РЫБА ГНИЁТ С ГОЛОВЫ, А ДОМ – С ПОДВАЛА

Лучший дом тот, в котором у хозяина меньше всего дела.

Германия традиционно считается страной арендаторов – только 18% столичных резидентов проживают в своем жилье на правах собственников. В то же время, на волне популярности перманентно растет арендная плата, многие жители Германии, так же как и иностранцы, часто задумываются о приобретении собственного жилья. Порой жильё приобретается с целью выгодного инвестирования имеющихся сбережений, а в ряде случаев, и для себя или своих отпрысков. Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Любойвладелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан в полной мере и своевременно оплачивать налоги на недвижимость и коммунальные расходы.

При приобретении недвижимости в Европе, а в частности в Германии, многие используют помощь риэлторов. Однако, нужно иметь в виду, что участие риэлтора в сделке не обязательно. Напротив, нотариус является ключевым звеном процесса покупки недвижимости и без его участия здесь не обойтись. Иностранцы, особенно те, которые постоянно не проживают в Германии, редко подбирают объект покупки самостоятельно. Чаще всего они обращаются в многочисленные крупные и мелкие агентства недвижимости. Не последнюю роль в этом играет языковой барьер и недостаточное знание местного законодательства.

Каковы же важнейшие особенности приобретения объекта недвижимости в Германии?

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Именно в Поземельной книге зафиксированы все настоящие и бывшие собственники приобретаемого объекта, возможные обременения ипотеками и прочие юридические нюансы.

В случае, если юридическая чистота данного объекта проверена и никаких препятствий для приобретения нет, продавец и покупатель или их представители в назначенное заранее время встречаются у нотариуса для подписания договора. Договор вступает в силу после его подписания обеими сторонами и удостоверения состоявшейся сделки нотариусом.

Имеется два варианта расчетов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счет продавца или расчет посредством трастового счета нотариуса (Notaranderkonto).

Первый вариант применяется на практике чаще всего. В этом случае оплата производится на счет продавца после получения от нотариуса письма с указанием о выполнении всех необходимых предпосылок.

Оплата посредством трастового счета нотариуса используется только в случае, если стороны желают быстрый фактический переход прав владения и пользования на приобретаемое имущество. В этом случае оплата покупной стоимости производится покупателем на специальный трастовый счет нотариуса. После поступления денежных средств на трастовый счет производится передача ключей, и покупатель уже имеет право пользоваться приобретенной недвижимостью. Нотариус после выполнения всех необходимых предпосылок к оплате продавцом переводит необходимую сумму на расчётный счет последнего.

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. После получения продавцом покупной стоимости в полном объёме и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным удалением предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности, от начала подготовки документов на покупку, до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге - занимает в среднем от двух до четырех месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и в прочих сложных случаях.

В нашу адвокатскую канцелярию обратился клиент Максим (имя было изменено), желающий получить исчерпывающую профессиональную юридическую консультацию по его делу, а также, в случае необходимости, поддержку в суде. Его проблема заключалась в том, что он стал обладателем недвижимого имущества в Германии, а именно трёхэтажного дома. В этом доме он хотел пожить со своей большой семьёй с тремя детьми ближайшие лет пять, а потом сориентироваться по обстоятельствам. Дом Максим выбирал долго и тщательно, «для себя». Рассматривал одно предложение за другим, пока не натолкнулся на весьма привлекательный вариант. Дом находился в пределах города, имел хорошую транспортную доступность, был окружён лесом. Дом был достаточно большой и в то же время уютный, в гостиной стоял большой камин. Детский сад и школа были поблизости, жена могла осуществить свою мечту и начать ухаживать за садом. Дети, наконец, могли завести большую собаку. Всё благоволило тому, чтобы отец семейства согласился на данное предложение. Объект был предложен Максиму риэлтором, который сопровождал покупателя при осмотре и переговорах с продавцом, а также предоставил, нашему будущему клиенту, все необходимые документы. Одним из предоставленных документов был, так называемый Expose, то есть документ, в котором были указаны все важнейшие аспекты данной недвижимости – начиная от стоимости, заканчивая фотографиями и планами внутренних помещений. В том числе было указано, что в доме имеется сухой и тёплый подвал определённой площади. Максим, хорошо всё взвесив и обдумав, приобрёл данный дом в собственность. Таким образом, он акцептировал предложение продавца и подписал предложенный им текст договора купли-продажи у нотариуса. Казалось бы, что «дело было в шляпе»..., но радоваться было рано. Уже когда Максим и члены его семьи готовились к переезду, выяснился весьма неприятный факт – стены подвала приобретённого дома буквально заросли плесенью. Возможно, это случилось по причине высокой влажности и редкого проветривания или вследствие инженерных огрехов при планировании канализационной системы, но пользоваться подвалом в том виде, в котором он был, не было приемлемым для покупателя. Кроме того, как вскоре заметил наш клиент, стены подвала были свежеокрашенны в белый цвет. Следовало предположить, что покупатель намеревался скрыть указанный неприглядный факт от продавца.

Таким образом, клиент обратился в нашу адвокатскую канцелярию с тем, чтобы понять, вправе ли он повернуть всё вспять и расторгнуть договор купли-продажи, заключённый с продавцом. Адвокат, взявшийся за дело Михаила, незамедлительно перешёл к изучению представленных документов с тем, чтобы выработать наилучшую правовую позицию. К сожалению, согласно условиям договора, следовало, что покупатель принимает объект недвижимости в состоянии «как есть» и после приёмки объекта и подписания соответствующего акта утрачивает своё право требования ремонта объекта за счёт продавца или расторжения договора. Однако, продавец через маклера предоставил покупателю вышеупомянутое Expose, согласно которому дом должен был быть передан с сухим и тёплым подвалом. Таким образом, условия фактической оферты, выраженные в Expose, не соответствовали действительности. Это несоответствие существенно влияло на возможность покупателя полноценно пользоваться объектом, также как и на справедливую стоимость данного дома при продаже. Кроме того, стены подвала с плесенью, покрашенные белой краской, являлись скрытым дефектом, выявить который при простом осмотре дома не представлялось возможным. Следовательно, пункт договора об освобождение продавца от ответственности за все недостатки был в данном случае неприменим.

Полноценно проконсультировав нашего клиента и разъяснив ему возможные перспективы данного дела, мы подготовили подробную претензию в адрес продавца. Данная претензия со всеми подтверждающими документами будет в ближайшее время направлена продавцу с копией маклеру, как третьему лицу, участвовавшему в данной сделке. При необходимости предоставления дополнительных доказательств, за счёт нашего клиента будет проведена экспертиза, по результатам которой можно будет доподлинно установить в какое время такая плесень появилась, и как она была закрашена перед продажей нашему клиенту. В случае получения результатов экспертизы, свидетельствующих в пользу претензий нашего клиента, стоимость экспертизы должна быть компенсирована противоположной стороной.

Нашим основным требованием на данный момент является незамедлительное расторжение договора купли-продажи дома и возврат покупной стоимости, уплаченной за объект Максимом в полном объёме. Разумеется, что в случае непризнания данных требований справедливыми и отказа в разрешении спора в досудебном порядке, мы готовы представлять интересы нашего клиента и в судебном процессе. Отправив претензию с полным комплектом подтверждающих документов продавцу, адвокат нашей канцелярии, занимающийся делом Максима, «держит руку на пульсе» и готов приступить к дальнейшей защите интересов клиента сразу после получения ответа от продавца.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ