Приобретение недвижимости в Германии и решение споров

При подсчёте квадратных метров, точность – вежливость королей

«Ну, легкомыслен … ну, что ж… и милосердия иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних…

квартирный вопрос только испортил их…»

Михаил Булгаков

Многие согласятся, что Германия долгое время была и остаётся очень привлекательным инвестиционным регионом. Достаточно сказать, что инвестиции в жилые и коммерческие объекты в Германиис целью последующей сдачи в аренду в 2017 году превысили 50 миллиардов евро, что является наилучшим показателем для Европейского союза за все время его существования.

Наиболее значимыми причинами, почему следует инвестировать в недвижимость в Германии, являются следующие:

Политическая и экономическая стабильность. Германию можно по праву назвать островком стабильности в мире. Более того, в последние годы жилье в этой стране лишь прибавляет в цене, принося инвесторам стабильный пассивный доход.

Высокий уровень жизни для всех слоёв общества. Германия – социально-ориентированное государство, обеспечивающее достойный уровень жизни не только своим гражданам, но и многочисленным иностранцам. Собственно, этим и объясняется стремление людей со всех концов земного шара иммигрировать именно сюда. Поэтому достаточно часто, жилье приобретается с целью личного проживания. Хотя наличие собственной недвижимости не является основанием для получения вида на жительство, оно может стать весомым дополнительным фактором при решении вопроса о получении такового.

Наличие крупного и активного рынка недвижимости. В Германии проживает порядка 85 миллионов человек. Помимо этого, страну ежегодно посещает около 30 миллионов человек. Таким образом, немецкий рынок недвижимости самый крупный в Европейском союзе.

Одна из лучших в Европе инфраструктура. В Германии удалось создать настоящий логистический рай. С одного конца страны в другой можно добраться за несколько часов без особых проблем. Это сказалось и на стоимости жилья, в Германии нет колоссального разрыва между ценой на квартиру в Берлинеи в пригородах. Безусловно, разница в стоимости недвижимости есть, но она не столь велика, как в большинстве стран.

Наличие несколько равнозначных центров недвижимости. Благодаря развитой дорожной и железнодорожной системе в Германии сложилась уникальная ситуация. В большинстве стран рынок недвижимости делится на столичный регион и провинцию. В Германии имеется несколько равноценных зон, где жилые и коммерческие объекты стоят примерно одинаково.

Доступное ипотечное кредитование. В Германии самые лучшие условия кредитования в Европе. При этом, это касается как граждан, так и нерезидентов страны. В большинстве своем,ипотечный кредитвыдается под 2-4% годовых, сроком на 15-20 лет и покрыть займом можно до 60% от общей стоимости недвижимости. При таких условиях, инвестиции в недвижимость в Германии более чем оправданы.

По этим и по другим причинам иностранцы, в том числе и наши русскоязычные соотечественники, активно покупают жильё в Германии. Можно смело утверждать, что в этой стране спрос значительно превышает предложение, поэтому местный рынок можно определенно считать «рынком продавца», а не покупателя. Хороших предложений о продаже встречается в открытых источниках гораздо меньше, чем хотелось бы. Поэтому покупатели торопятся оформить выгодную сделку на понравившийся объект как можно быстрее и без лишних проволочек. Об одном из случаев, когда нам удалось помочь покупателю квартиры в Берлине, назовём его Дмитрий, оформить сделку на выгодных для него условиях мы расскажем в данной статье.

Дмитрий, высококвалифицированный программистс большим опытом работы переехал в Германию около двух лет назад, получив вид на жительство по программе «Голубая карта ЕС» (нем. «Blaue Karte EU»). Первый год после переезда он проживал в небольшой квартирке в западной части Берлина, арендуемой для него компанией-работодателем. Затем, немного обжившись и досконально изучив реалии местного рынка недвижимости, мужчина постепенно пришёл к решению о поиске более просторного жилья для себя и своей новой подруги. Он тщательно прошерстил соответствующие интернет-платформы, на которых содержались предложения собственников о продаже квартир и после нескольких просмотров, выбрал неплохой вариант на юго-западе страны. Квартира была светлой и просторной, состояла из двух спален и большой комнаты, совмещённой со встроенной кухней. Цена, хоть и била по карману, была в принципе адекватной для данной сделки. Более того, значительным преимуществом было то, что собственник жилья продавал квартиру напрямую, то есть в данной сделке отсутствовало «лишнее звено», требовавшее дополнительных вложений, а именно маклер. Собрав имеющиеся накопления и продав некоторые активы, Дмитрий, получив согласование кредита в одном из местных кредитных учреждений, приступил непосредственно к сделке. Получив проект договора купли-продажи, он внимательно и дотошно изучил его условия. По большому счёту он не смог найти каких-либо рисков или «подводных камней», если бы не одно «но». Размер квартиры в описании на интернет-платформе составлял 110 кв.м., а в договоре была указана цифра 95 кв. м. При этом планировка на плане квартиры, прилагавшийся к договору, соответствовала увиденному воочию.

Разумеется, покупатель обратился с вопросами к собственнику продаваемой недвижимости. По словам продавца, цифра в описании была указана ошибочно, и в реальности квартира была действительно 95 кв. м. Дмитрий принял тогда решение «проглотить» данную «неточность». Несмотря на меньшую площадь, он решил подписать договор купли-продажи, так как квартира уж очень пришлась по душе ему и его подруге, и цена данного объекта была выгодна, даже с учётом площади, указанной в договоре. Сказано – сделано – договор был подписан сторонами у нотариуса, деньги за квартиру заплачены, ключи надлежащим образом получены. К сожалению, нашего клиента ожидал ещё один неприятный сюрприз. При планировании ремонта во вновь приобретённом гнёздышке, дизайнером интерьера были сделаны точные замеры площади помещения. Как оказалось, размер квартиры в реальности был даже не 95 кв.м., как это было указано в договоре, а 83 кв. м., что отличалось от изначально заявленного на 27 кв. м. Теоретически, это могла бы быть ещё одна небольшая квартира с такой площадью. Разумеется, такая ситуация не могла больше устраивать нашего клиента. Не добившись решения вопроса с продавцом самостоятельно, он обратился в нашу адвокатскую канцелярию.

Адвокат, выслушав историю клиента, в первую очередь уточнил, какой результат хотел бы получить последний. В зависимости от этого можно было выстраивать стратегию его защиты. В случае, если Дмитрий не захотел бы принимать данную квартиру в том виде, в котором она была, то адвокат потребовал бы расторжения договора в следствие нарушения его существенных условий. В таком случае Дмитрий должен был бы получить уплаченные денежные средства и вернуть квартиру в том состоянии, в котором она была ему передана. В данном же случае, наш клиент склонялся к тому, что он всё же хотел, чтобы квартира осталась у него, и на неё были надлежащим образом оформлены права собственности. Естественно, уменьшение жилплощади по сравнению с указанной в договоре не должно было остаться без компенсации. Нашему клиенту должна была быть возвращена часть покупной цены пропорционально уменьшенной площади приобретённого помещения. Следуя решению клиента действовать по второму варианту, для отстаивания интересов Дмитрия, было подготовлено развёрнутое письмо в адрес продавца квартиры. В нём адвокат, ссылаясь на положения применимого законодательства и заключённого договора купли-продажи квартиры, требовал согласования изменений к договору, а именно подписания соглашения, в котором был бы точно указан размер площади объекта покупки, а также цена, уменьшенная пропорционально количеству квадратных метров жилья. К данному письму были приложены соответствующие планы комнат и общий план жилого помещения со всеми необходимыми точными измерениями. В завершении данного письма содержалось указание на то, что в случае несогласия с принятием условий по пропорциональному уменьшению размера цены покупки адвокат будет вынужден обратиться для защиты интересов клиента в суд. Контрагент по сделке достаточно быстро «откликнулся» на такое письмо, предложив, однако, свою новую цену покупки, превышающую предложенную нами. После серии переговоров и устных коммуникаций адвоката, представлявшего Дмитрия, и продавца недвижимости сторонам удалось прийти к консенсусу и согласовать окончательную цену, устраивающую обе стороны договора. Затем, адвокатом было подготовлено дополнение о согласовании точного размера жилплощади и покупной цены. Данное дополнение былоподписано у нотариуса, после чего наш клиент получил разницу между ценой покупки, указанной в договоре, и окончательно-согласованной ценой на свой расчётный счёт.

Таким образом, Дмитрий получил и квартиру, о которой мечтал и денежные средства, изначально излишне уплаченные за объект договора. Он был в восторге от работы адвоката нашей канцелярии и сказал, что впредь по всем вопросам в области права будет обращаться только к нам. Мы пожелали Дмитрию и его подруге всего самого наилучшего в новом доме и поздравили адвоката нашей канцелярии с очередным столь удачно и быстро завершённым делом.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ