Приобретение недвижимости в Германии

НА ВСЯКУЮ КЛЮЧЕВУЮ ПРОБЛЕМУ НАЙДЕТСЯ СВОЯ ОТМЫЧКА

Устойчивая экономика, широкий выбор объектов, отвечающих большинству требований, как с финансовой, так и с инвестиционной точки зрения, делают Германию весьма интересной страной для приобретения недвижимости. Добавляет привлекательности и то, что иностранные граждане могут приобретать недвижимость в стране без каких-либо ограничений. С инвестиционной точки зрения цены на недвижимость стабильно растут практически по всей стране, но темпы роста значительно зависят как от земли, так и от городов. Цены на недвижимость, как и динамика рынка, значительно различаются для каждой из земель, с преобладанием бюджетных предложений в восточной части страны и более дорогих в западной. Наиболее значительный рост цен происходит в крупных городах страны, таких как, например, Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Кельн, Франкфурт. Существенный рост, как стоимости самой недвижимости, так и арендной ставки в последние годы отмечается в Мюнхене, столице Баварии. Цены на недвижимость в этом городе одни из самых высоких в Германии. Интересным вариантом с инвестиционной точки зрения может также стать коммерческая недвижимость и доходные дома разной ценовой категории, вариантов которых можно найти в Германии множество, практически под любые запросы и потребности.

Недвижимой вещью, согласно Гражданского кодекса Германии (Buergerliches Gesetzbuch - BGB), признаётся земля и составные части земельного участка, то есть вещи, прочно связанные с землей (строения, растения на корню, семена, высаженные в почву), а также и права, связанные с правом собственности на земельный участок. Все то, что не является недвижимостью, признаётся движимым имуществом. Правовыми последствиями разделения вещей на движимые и недвижимые являются различия в возникновении и прекращении права собственности на них. Право собственности складывается из трех компонентов: права владения, пользования и права распоряжения имуществом. Сделки с движимыми вещами не требуют специальной формы, если иное не установлено законом. Напротив, право собственности на недвижимость, позаконам Германии, может возникнуть или прекратиться только при условии занесения соответствующей записи в так называемую поземельную книгу. Существует презумпция истинности сделанной в поземельной книге записи о принадлежности недвижимости указанному в ней лицу. Такое лицо будет считаться носителем прав на недвижимость, пока в поземельную книгу не будут внесены изменения. При споре преимущество априори признается за лицом, право которого на данный объект указано в поземельной книге.

Права владения имуществом, в том числе недвижимостью, регулируется гражданским кодексом Германии - Buergerliches Gesetzbuch, BGB. Вопросы, связанные с сообществами собственников дополнительно к BGB регулируются отдельным законом «О жилищных сообществах» - Gesetz ueber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, или – Wohnungseigentumsgesetz, WEG. Разрешение споров, связанных с установлением, изменений или прекращений имущественных прав входит в компетенцию судов Германии. Гражданский кодекс Германии не содержит чёткого разделения права собственности и владения, но содержит общую норму, предоставляющую собственнику правомочия обходиться с вещью по своему усмотрению. В частности, согласно § 985 BGB, собственник может требовать от фактического владельца незамедлительной передачи вещи. Передача вещей, а также отдельных прав на вещи от одного лица к другому, согласно § 873 BGB, происходит по соглашению сторон, оформленному в надлежащей форме. В случае, когда собственность приобретается новым лицом без обременений, вопрос о прекращении возможных прав других третьих лиц на данное имущество, должен быть урегулирован прежним собственником самостоятельно. Часто бывает, что в целях экономии сил и времени, потенциальные инвесторы, принявшие решение приобрести недвижимость за рубежом, предпочитают обращаться в местные крупные агентства недвижимости. Это делается для ускорения и упрощения процесса поиска подходящего варианта, в большей степени обеспечивает юридическую чистоту сделки, минимизирует возможные риски. Однако, даже и здесь могут произойти непредвиденные случайности, которые могут повлиять на возможность полной реализации собственником своих прав. Об одном из таких курьёзных случаев и пойдёт речь в данной статье.

В нашу канцелярию обратился мужчина средних лет, назовём его Дмитрий. Переехав в Германию из Тюмени около двух лет назад, Дмитрий хотел выгодно вложить накопленные деньги и обратился в местное крупное агентство,занимающееся продажей и арендой недвижимости в Германии. Там он достаточно быстро подобрал подходящий объект и без длительных раздумий решил приобрести его для последующей сдачи в аренду. В итоге он купил трёхкомнатную квартиру с большой кухней и террасой, к которой также прилагался подвал. Сделку сопровождал риэлтор, хороший знакомый Дмитрия, который заверил своего приятеля в том, что всё в документах «чисто» и никаких проблем возникнуть не должно. Действительно, сначала всё шло по плану, после оформления сделки у нотариуса, Дмитрий перевёл деньги и получил ключи от квартиры. Чтобы квартира себя окупала, мужчина быстро организовал в ней небольшой косметический ремонт, а затем купил мебель и сдал её приятной молодой семье с маленьким ребёнком. Деньги от аренды поступали на счёт Дмитрия регулярно, проблем с жильцами не возникало, наш будущий клиент уже давно занимался другими проектами, пока не произошло досадное недоразумение. Так как к квартире прилагался подвал, также перешедший во владение арендаторов, последние, после нескольких месяцев проживания в арендуемой квартире, решили туда спуститься, чтобы перенести не нужные зимние вещи. Каково же было удивление жильцов, когда они обнаружили, что подвал, находящийся в том месте, как это было указано на поэтажном плане, под номером 20 был завален старыми вещами и наполовину сгнившей мебелью. Кроме того, на подвале висела табличка с номером не 20, а 22 и болтался хлипкий замок. Арендаторы при этом обратили внимание, что недалеко от занятого подвала находился пустой открытый подвал без замка и без номера. Однако, это не спасало ситуацию. Дмитрий, узнав о случившемся, вспомнил, что при осмотре квартиры и при передаче ключей ни он, ни его приятель-риэлтор, ни представитель агентства недвижимости не спустились в подвал. То есть такая неприятная ситуация произошла по недосмотру. Дмитрий, около трёх месяцев, пытался решить вопрос самостоятельно – сначал он объяснил проблему сотруднику агентства недвижимости, продавшему квартиру, а потом и его начальнику. Не получив никакого внятного ответа, он отправил гневное электронное письмо, которое также, к сожалению, не возымело значительного эффекта. Дмитрия продолжали упорно «кормить завтраками». Желая добиться справедливости, он принял верное решение обратиться в нашу адвокатскую канцелярию к профессионалам.

Выслушав нашего клиента и разобравшись в сути проблемы, мы незамедлительно подготовили письмо-претензию в адрес агентства недвижимости, с которым Дмитрий ранее заключил сделку. Ответ агентства на этот раз не заставил себя долго ждать, и мы поняли, почему возникла данная ситуация. Оказалось, что по ошибке подвал, юридически принадлежавший Дмитрию, был много лет назад сдан в аренду вместе с квартирой другому жильцу. Получилось так, что один и тот же подвал стал объектом двух абсолютно разных договоров и правоотношений. На первый взгляд данный вопрос был легко решаем – ведь рядом был ещё один бесхозный подвал. Однако, как выяснилось, жилец, которому спорный подвал достался по договору аренды, жил один и сильно злоупотреблял крепкими спиртными напитками. Идти на контакт, а тем более перенести свои вещи в другой подвал, он, разумеется, не хотел. Так как он тоже владел подвалом на законных основаниях, сотрудники агентства недвижимости не могли самостоятельно освободить подвал от его вещей и поменять замок, ведь, как известно, частная собственность на вещи неприкосновенна. С другой стороны, возможно, было бы предоставить Дмитрию другой пустой подвал, но тогда пришлось бы вносить изменения в договор купли-продажи квартиры с подвалом, заключённый Дмитрием. Это повлекло бы за собой дополнительные расходы в виде госпошлины, не говоря уже о временных потерях. Поэтому, казалось бы, простая проблема, приобрела достаточно серьёзный характер – сотрудники агентства недвижимости предлагать решение не торопились, а наш клиент отказываться от своих законных прав не собирался. Мы были готовы отстаивать интересы Дмитрия в суде.

После получения очередного нашего претензионного письма, в завершении которого мы указали, что следующим шагом будет обращение от лица нашего клиента в суд, сотрудники агентства недвижимости придумали, каким образом можно решить данный вопрос. Они просто-напросто материально «отблагодарили» алкоголика за то, что он освободил подвал от своих вещей, перенёс их в свободный подвал и внесли соответствующие изменения, в заключённый с ним, договор аренды, а также повесили на оба подвала надёжные замки и таблички с правильными номерами.

Как верно подметил польский киновед и афорист: «на всякую ключевую проблему найдется своя отмычка». Мы рады, что данная история завершилась хорошо для всех, а главное, что мы оказали нашему клиенту необходимую грамотную юридическую поддержку. Мы в очередной раз советуем Вам не терять бдительность, и проверять всё тщательно, особенно при совершении дорогостоящих сделок с недвижимостью. Адвокаты нашей канцелярии всегда будут рады вам помочь и оказать юридическое сопровождение, как в процессе совершения сделок с недвижимостью, так и потом, при пользовании приобретённым имуществом.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ