«Даже если мои вечерние гости не могут видеть часы,

они должны прочитать время по моему лицу.»

Ральф Эмерсон

Практически каждый, кто живет в одном из крупных городов Германии, сталкивался с проблемой поиска квартиры. На стоимость аренды влияют географическое расположение — федеральная земля, район и наличие инфраструктуры. В центре города или в культурно-исторических районах стоимость аренды будет скорее всего выше, чем на окраинах. Если говорить об аренде недвижимости в Мюнхене, Франкфурте, Гамбурге, Берлине - она самая считается самой дорогой. Например, в Бранденбурге или Саксонии цены на аренду значительно ниже. В некоторых городах, включая Берлин, имеются строгие ограничения по размеру арендной платы, требуемой собственником за съем жилья. Увеличение платы за аренду может производиться не более одного раза в год, и максимум на 20 процентов в течение трех лет.

Многим также известно, что в Германии хорошо развита система доходных домов. Эта система получила свое развитие после Второй мировой войны. Разрушенные города надо было восстанавливать, а людей, потерявших своё жилье, где-то расселять. В середине 50-х гг. было построено большое количество домов со съемными квартирами. Сегодня примерно 57% граждан Германии не имеют собственного жилья. Преимущество такой системы заключается в том, что человек не привязан к недвижимости и при смене места работы всегда может поменять место жительства, найти съемную квартиру в другом районе или городе. В условиях глобализации, когда рабочие места стремительно переносятся в страны с дешевой рабочей силой, нужно быть не отягощённым собственной недвижимостью и связанными с ней обязательствами, то есть мобильным.

Многие люди, получив хорошую работу и обзаведясь семьей, хотят почувствовать стабильность и защищенность также в отношениях с арендодателем, в связи с чем стремятся заключить бессрочный договор аренды. Таким способом арендаторы пытаются снизить риск утраты значительных капиталовложений, которые могут быть сделаны для обустройства квартиры по собственному вкусу. Однако, даже в случае заключения договора аренды на неопределенный срок у арендодателя остается право расторгнуть его при необходимости использования помещения для собственных нужд. При этом понятие «собственные нужды» трактуется судами достаточно широко и может включать в себя не только использование помещения лично, но также необходимость предоставления указанного помещения для проживаниякому-либо из членов семьи арендодателя (в том числе внукам, племянникам и прочим родственникам). В соответствии с действующей судебной практикой арендодатель не обязан при заключении договора аренды предупреждать квартиросъемщика о том, что в будущем данная квартира может быть нужна ему либо членам его семьи, а также информировать его о своих жизненных планах на ближайшие несколько лет (например, о возможном создании семьи). Таким образом, в случае, когда был заключен бессрочный договор аренды, который арендодатель расторгнул с целью использования помещения для собственных нужд уже через пару лет, его действия будут признаны правомерными, если не будет доказано, что арендодатель изначально намеревался сдать помещение лишь на краткосрочный период.

Случается и такое, что жильё, по договорённости между родственниками или близкими знакомыми, передаётся на короткий или длительный срок в безвозмездное пользование. Здесь нужно иметь в виду, что даже если стороны не обсуждали это при первоначальных договорённостях, такое использование, аналогично аренде, может быть прекращено по инициативе владельца квартиры при возникновении обстоятельств, оказывающих влияние на необходимость пользования владельца собственным жильём. Об одном из примечательных случаев из нашей практики, когда нам удалось помочь клиенту отстоять своё право проживания в собственной квартире, доставшейся по наследству, мы расскажем в данной статье.

В нашу адвокатскую канцелярию обратился мужчина средних лет, назовём его Михаил, который нуждался в юридической помощи при решении следующей проблемы. Михаил около месяца назад вступил в наследство и стал законным собственникомпросторной трёхкомнатной квартиры в центре западного Берлина. Во время вступления в наследство он с женой и пятилетним сыном проживал в двухкомнатной квартире на окраине города. Кроме того, жена находилась «в положении», поэтому вопрос о необходимости поиска нового подходящего жилья стоял в это время в семье достаточно остро. Таким образом, супруги планировали сделать небольшой косметический ремонт в доставшейся от умершего отца Михаила квартире и в ближайшее время переехать в новое жильё. Как говорится в народе «Хочешь рассмешить Бога, расскажи ему свои планы». В скором времени выяснилось, что приступить к освоению унаследованного имущества в ближайшее время не получится, так как в квартире проживала женщина по имени Надежда (имя было изменено). Как впоследствии объяснила женщина, квартира долгое время пустовала, а она в тот период безуспешно пыталась найти жильё в городе. Сердобольный отец Михаила решил помочь своей близкой знакомой, отдал ей ключи от квартиры с предложением пожить в ней некоторое время бесплатно. При этом, во время передачи квартиры и ключей от неё вопрос о том, на какое время квартира предоставляется, никто не обсуждал.

Михаил сначала попробовал решить данный вопрос самостоятельно – он обратился к Надежде с просьбой освободить квартиру в разумно короткий срок. Однако, женщина отказалась долго общаться на эту тему, заявив о том, что по договорённости с отцом Михаила она может проживать здесь постоянно. При этом, никаких письменных доказательств своего права постоянного проживанияв квартире женщина предоставлять не стала. Посоветовавшись с коллегами по работе, Михаил принял решение обратиться за правовой помощью в нашу адвокатскую канцелярию.

Адвокат, специализирующийся на вопросах в сфере гражданского права, внимательно выслушав клиента, немедленно приступил к работе. Как известно, законодательство Германии не содержит императивного требования о том, чтобы все сделки совершались в письменной форме. В данном случае имелись только устные договорённости сторон, в соответствии с которыми необходимо было определить правовую природу заключённого между сторонами договора. Так как Надежда проживала в квартире без уплаты арендной платы, то речь шла либо об отношениях на дружеских началах, либо о договоре безвозмездного пользования жилым помещением, заключённым в устной форме. Разница двух типов правоотношений заключалась в том, на каком основании можно было объявить о прекращении безвозмездного пользования жилым помещением. Если в первом случае это можно было сделать в любое время без наличия определённых обстоятельств у собственника жилья, то во втором случае только с обоснованием необходимости самостоятельного использования имущества.

Адвокат тщательно проанализировал запрошенные и предоставленные документы, являющиеся доказательной базой в рамках данного дела. В частности, он проанализировал переписку и прочие документы, косвенно указывающие на характер правоотношений сторон во время договорённостей последних о предоставлении квартиры. Как выяснилось, отец Михаила действительно предложил своей знакомой пожить в квартире без установления каких-либо временных рамок. В то же время, у нового собственника квартиры, нашего клиента Михаила, имелись достаточные предпосылки для самостоятельного проживания в ней вместе со своей семьей. Адвокат подготовил и направил Надежде письмо с просьбой освободить квартиру не позже трёхмесячного срока в связи со значительным изменением жизненных обстоятельств нового владельца квартиры. В данном письме адвокат указал, что квартира перешла к Михаилу в порядке наследования от отца. Михаил, согласно установленной в Германии процедуры, надлежащим образом вступил в наследственные права в отношении данной квартиры, которая была надлежащим образом перерегистрирована на него, что было отражено в поземельной книге. Михаил в ближайшее время ожидал пополнения собственной семьи – рождение второго сына, поэтому остро нуждался в улучшении имеющихся жилищных условий. Надежда, хоть и имела достаточные основания для временного проживания в квартире, во-первых, не имела каких-либо подтверждающих документов, что квартира предоставлена бессрочно, а во-вторых, должна была освободить её в разумный срок, в связи с изменившимися личными обстоятельствами собственника жилья. Также в письме адвоката было указано, что в случае, если заявленные требования не будут выполнены Надеждой в добровольном порядке в разумный срок, наш клиент оставлял за собой право обратиться за защитой нарушенных интересов в суд. Как и следовало ожидать, исчерпывающие аргументы, указанные в ходатайстве нашего адвоката, были приняты проживающей в квартире женщиной как достаточные, буквально через неделю после получения письма, она сообщила, что освободит занимаемую её квартиру в трёхмесячный срок.

Вопросы, связанные с недвижимым имуществом в Германии, зачастую выходят за рамки стандартных процедур и потом требуют участия квалифицированного адвоката при их решении. Команда опытных профессионалов нашей адвокатской канцелярии остаётся к вашим услугам и готова оказать юридическую помощь как в рамках разовых консультаций, так и при ведении вашего дела при возникновении споров, связанных с недвижимостью, от «а» до «я».

Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ